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Die Anschlussfinanzierung des Hypothekendarlehens

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Die Vorgeschichte

Vor einiger Zeit haben wir uns eine Immobilie zugelegt und haben diese wie vermutlich die meisten Zeitgenossen über ein Hypothekendarlehen finanziert.

Risiken sind per se nichts schlechtes, allerdings sollten sie kalkulierbar sein. Aus diesem Grund haben wir damals einen Volltilger mit einer Zinsfestschreibung von 30 Jahren abgeschlossen. Das liegt einerseits daran, dass wir aufgrund unseres beruflichen Hintergrundes Anhänger der „goldenen Bilanzregel“ sind, nach der langfristiges Vermögen langfristig finanziert werden soll. Wir wollten unbedingt vermeiden, im Falle höherer Zinsen nicht in der Lage zu sein, die Kreditrate zu bedienen. Und eine 30jährige Zinsfestschreibung ist so ziemlich die längste Laufzeit, die in Deutschland zu bekommen ist. Dafür waren zwar höhere Zinsen als bei dem Standarddarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren zu zahlen, aber es gibt ja in Deutschland nach 10 Jahren das gesetzliche Sonderkündigungsrecht gemäß §489 Abs. 1 S. 2 BGB.

Daraus ergaben sich bei Abschluss des Vertrages folgende Szenarien:

  1. Die Marktzinsen liegen in 10 Jahren (+6 Monaten für die Kündigungsfrist) höher als bei Vertragsabschluss. Dann hätten wir das Darlehen weiterlaufen gelassen.
  2. Die Zinsen liegen in 10 Jahren (+6 Monaten für die Kündigungsfrist) niedriger als bei Vertragsabschluss. Dann sollten wir uns Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen.

Exkurs

Das andere Extrembeispiel der Finanzierung ist ein Darlehen mit variablem Zinssatz, der in vielen Ländern, wie z.B. Spanien und Schweden durchaus an der Tagesordnung ist. Der Vorteil bei dieser Variante ist, das man als Darlehensnehmer noch niedrige Zinsen als bei Darlehen mit 5 oder 10jähriger Zinsfestschreibung zahlen muss und ggf. sehr unkompliziert Sondertilgungen leisten kann. Dieses Vorgehen ist jedoch mit Risiken behaftet, wie im Jahr 1992 in Schweden sehr krass deutlich geworden ist. Dort war die Notenbank gezwungen, den Leitzins in mehreren Schritten auf einen Zinssatz von 500% zu erhöhen. (Nein, der Prozentsatz ist kein Tippfehler.)

Auch wenn das Risiko für ein ähnliches Szenario in Deutschland sehr klein ist, das war uns das Risiko nicht wert. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung festzustellen, dass die Zinsmärkte verrückt spielen und dann zu versuchen eine Anschlussfinanzierung zu bekommen, war keine akzeptable Vorstellung für uns.

Die Anschlussfinanzierung

Aktuell nähern wir uns dem oben dargestellten Punkt 2), und es ist aktuell sehr wahrscheinlich, dass wir eine Anschlussfinanzierung mit erheblich niedrigeren Zinsen abschließen können. Per 02.12.2019 lagen z.B. die Zinsen im 15 Jahresbereich bei unter 1% p.a.:

Übersicht über die Konditionen für Baufinanzierungen per 02.12.2019 (Quelle: Comdirect)
Übersicht über die Konditionen für Baufinanzierungen per 02.12.2019 (Quelle: Comdirect)

Wir stellen uns die Frage, ob wir

  1. die ersparten Zinsen in die Tilgung investieren und damit „früher fertig“ sind („Paydownvariante„) oder
  2. ob wir die Anschlussfinanzierung möglichst langfristig (z.B. 15 Jahre) anlegen, da die Kreditzinsen unter Berücksichtung der Inflationsrate faktisch bei 0% liegen und wir die Differenz in einen globalen Aktien ETF („MSCI World“ o.ä.) investieren. („Investmentvariante„)

Randbedingungen des Berechnungsmodells

  • Die aktuelle monatliche Anuität beträgt in unserem Fall 1,017% der Restschuld.
  • Die Restschuld entspricht dem neu aufzunehmenden Darlehen.
  • Als Kreditzins verwenden wir die von der Comdirect in der obigen Grafik angegebenen Zinssätze.
  • Sofern die Zinsbindung kürzer sein sollte als die sich aus den Parametern ergebende Restlaufzeit der Anschlussfinanzierung, unterstellen wir aus Vereinfachungsgründen, dass eine weitere Anschlussfinanzierung ohne Zinsänderungsrisiko möglich ist.
  • anfallende Instandhaltungen und Renovierungen im Objekt können aus anderen Einkommensquellen finanziert werden.
  • Die Anlage in dem ETF erfolgt zu einer angenommenen Rendite von 8% p.a..
  • Die Ausschüttung des Fonds beträgt 2% p.a. und erfolgt quartalsweise, d.h. 0,5% pro Quartal.
  • Es wird unterstellt, dass die Ausschüttung mit 25% versteuert wird.
  • Die aufgelaufenen unrealisierten Kursgewinne (d.h. 6% p.a.) sind im Modell keiner Versteuerung unterworfen, da ein Verkauf der Anteile nicht vorgesehen ist. Im Falle einer Veräusserung unterliegt der daraus resultierende Kursgewinn aber selbstverändlich den dann geltenden Steuergesetzen.
  • Die Wiederanlage der Ausschüttungen eines Kalenderjahres erfolgt jeweils im Januar des Folgejahres und erhöht in diesem Monat die reguläre Sparrate.
  • Die reguläre Sparrate ist in diesem Modell die Differenz zwischen der Annuität der Ursprungsfinanzierung und der Annuität der Anschlussfinanzierung.
  • Die Transaktionskosten für den Erwerb werden mit 0,20% angesetzt.

Zahlungsverläufe

Der Einfachheit halber gehen wir bei den nachfolgenden Berechnungen zunächst von einem neu aufzunehmenden Darlehen von 100.000 EUR und einem Darlehen mit einer 15 jährigen Laufzeit aus.

Vergleichsrechnung, bei der a) ein Darlehen möglichst schnell zurückgezahlt wird und im Anschluss daran die Kreditrate "gespart" wird sowie b) einem Darlehen mit gestreckter Laufzeit und sofortigem Beginn des "Investmentprozesses"
Vergleichsrechnung zwischen den beiden Finanzierungs- und Investitionsvarianten

Man erkennt, dass der Investitionsprozess bei der „Paydownvariante“ etwa im April 2028 beginnt. Vorher erfolgt ausschliesslich eine annuitätische Tilgung des Darlehens. Moment, April 2028? 15 Jahre Laufzeit sind aber erst so ca. 2036 abgelaufen. Hier haben wir den ersten Aha Effekt. Unter den bestehenden Parametern ist das Darlehen in der Paydownvariante nach ca. 8 Jahren zurückgezahlt. Und zwar egal, welchen der oben genannten Sollzinssätze man verwendet. Wir hatten zu Beginn des Artikel festgelegt, dass die monatliche Annuität bei ca. 1,01% p.M., d.h. 12,12% p.a. liegt. Daraus ergibt sich eine Darlehenslaufzeit von ca. 8,25 Jahren.

Endvermögen nach 25 Jahren als Prozentwert des ursprünglich aufgenommenen Annuitätendarlehens
Endvermögen nach 25 Jahren als Prozentwert des ursprünglich aufgenommenen Annuitätendarlehens

Bei der „Investmentvariante“ wird sofort mit dem Investmentprozess begonnen. Wie zu erwarten war, führt dieses Vorgehen zu einem höheren Endvermögen, als bei der „Paydownvariante“, da der Zinseszinseffekt auf Basis der positiven Differenz zwischen Renditeerwartung und Finanzierungskosten stärker zum tragen kommen.

Sofern man sich für die Variante eines 10 jährigen Darlehen mit einem Effektivzinssatz von 0,60% entscheidet, führt dies zu einem Endvermögen im Dezember 2044 von ca. 39% der ursprünglichen Darlehenssumme

SollzinsNettovermögen 2044 (Investmentvariante)Nettovermögen 2044 (Paydownvariante 0,60% / 10 J.)Endvermögen nach 25 JahrenVeränderung (Prozentpkte)
0,60% / 10 J.512%473%39%
0,91% / 15 J.603%473%130%+91%
1,14% / 20 J.670%473%197%+67%
1,35% / 25 J.719%473%246%+49%

Da bei der Investmentvariante die 10 Jahre Laufzeit voll ausgeschöpft werden, ergibt sich bereit in diesem Fall eine relative Vorteilhaftigkeit nach 25 Jahre von 39% in Bezug auf die Darlehenssumme in t0. Das ist eine Menge Geld, aber noch interessanter wird es, wenn man sich den Effekt bei einer längeren Laufzeit ansieht.

Bei 15 Jahren Kreditlaufzeit hat man (nach 25 Jahren Zeithorizont!) einen anfänglichen Kredit von 1 EUR in ein Guthaben von 0,91 EUR verwandelt.

Bei 20 Jahren Kreditlaufzeit verfügt man über 1,97 EUR pro 1 EUR Kredit und bei 25 Jahren Darlehenslaufzeit sogar über 2,46 EUR.

Kritik bzw. notwendige Überlegungen

Die vorstehenden Überlegungen sind nur ein holzschnittartiges Modell, das naturgemäß eine Menge Freiräume für verschiedene Ansichten und Annahmen lässt.

Im Modell wird unterstellt, dass die aufgelaufenen Ausschüttungen unverzinst, d.h. ohne Abzug von Verwahrentgelten (aka Strafzinsen) gehalten werden. Man wird sehen, inwieweit diese Annahme in den nächsten Jahren realistisch war.

Grundsätzlich gilt, dass die Wiederanlage der Ausschüttungen so früh wie möglich erfolgen sollte, um den Zinseszinseffekt für sich zu nutzen. In den ersten Jahren ist die Annahme, dass die Wiederanlage nur einmal jährlich erfolgt, angemessen, da die absoluten Beträge noch klein sind. In späteren Jahren könnte man in der Praxis eine betragsabhängige Regel einführen, bei der eine Wiederanlage erfolgt. Wichtig ist aber, dass eine Wiederanlage erfolgt.

Ein wichtiger Aspekt sind die Steuern. Niemand kann sagen, wie sich die steuerliche Behandlung von Kursgewinnen bzw. die Abzugsfähigkeit von Kreditzinsen in den nächsten 15 – 20 Jahren entwickelt. Wenn man 15 – 20 Jahre zurückschaut fallen uns im Bereich der Kapitalerträge mindestens 3 relevante Änderungen ein:

  • bis 2000 gab es das Anrechnungsverfahren, aus unserer Sicht eigentlich die fairste Variante der Besteuerung, bei der die endgültige Besteuerung auf der Ebene des Anlegers stattfand.
  • ab 2001 gab es das Halbeinkünfteverfahren, bei dem die Dividenden zunächst auf Ebene der Gesellschaft mit Körperschaftssteuer belastet wurden und im Anschluss zu 50% auf Ebene des Anlegers noch zusätzlich der Einkommensteuer unterworfen wurden.
  • ab 2009 war dann die Abgeltungsteuer der Weisheit letzter Schluss.

Wer sich für die unterschiedliche Behandlung von Kursgewinnen im Zeitverlauf interessiert, mag einmal hier vorbeischauen. Kurzum, die steuerliche Behandlung der Kursgewinne ist sicherlich mit einigen Unsicherheiten behaftet.

Eine in Deutschland genutzte Möglichkeit, Steuerzahlungen zu optimieren (aka: zu reduzieren) ist die Sparschwein GmbH. Wer sich dafür interessiert, findet im Internet sicherlich interessantes Einstiegsmaterial. Aus Vereinfachungsgründen haben wir von der Einbindung einer Kapitalgesellschaft in diese Struktur abgesehen.

Kommen wir zur unterstellten annualisierte Performance von 8%. Der Investor Christian Röhl hat hier in Anlehnung an das DAX Renditedreieck des DAI ein Renditedreick für den MSCI World berechnet und seine Ergebnisse hier veröffentlicht, das uns als Grundlage für diese Annahme dient. Zu einer Gesamtbetrachtung gehört auch, zu erwähnen, dass es eine Reihe von Stimmen gibt, die die Aussichten für Aktien in den nächsten Jahren kritisch sehen. Denn viele kurstreibende Faktoren aus der Vergangenheit können in der Zukunft so nicht mehr anfallen. Ein Argument sind z.B. die stark gesunkenen Zinsen, ein anderes die gestiegene Verschuldung der Unternehmen („Financial Engineering“). Aber auch wenn die Rendite über die gesamten Betrachtungszeitraum „nur“ 4% p.a. betragen sollte, sieht das Gesamtergebnis immer noch gut aus. Was den gleichmässigen Anfall der unterstellten Performance angeht, kann es sicherlich zu Verwerfungen kommen, aber es war uns für die grundlegenden Überlegungen zu aufwendig hier z.B. eine MonteCarlo Simulation aufzsetzen.

Ein Einwand gegen das oben vorgestellte Vorgehen ist, dass dieses Vorgehen für Doppelverdiener in Ordnung ist, im Falle eines Alleinverdieners aber zu risikoreich sei. So würde z.B. im Falle der Berufsunfähigkeit des Alleinverdieners der andere Ehepartner die Kreditrate weiter abzahlen müssen. Das ist sachlich korrekt. Aber gehen wir einmal näher ins Detail und schauen uns die beiden möglichen Fallgruppen an.

  • Der Ausfall des Alleinverdieners tritt relativ früh ein, während das Darlehen in der „Paydownvariante“ noch voll getilgt wird. D.h. die reine Ratenbelastung in der „Paydownvariante“ ist höher als in der „Investmentvariante“. Die logische Sofortmaßnahme wäre, den Sparplan der „Investmentvariante“ auszusetzen und dadurch Zeit zu gewinnen. In Abhängigkeit vom konkreten Fall ist diese Maßnahme vielleicht auch schon ausreichend. Im Falle der „Paydownvariante“ müsste man mit der Bank in Verhandlung über eine Stundung bzw. Restrukturierung in Verhandlung treten. Diese Vorstellung finden wir nicht besonders angenehm.
  • Der Ausfall des Alleinverdieners tritt später ein, nämlich dann wenn das Darlehen in der „Paydownvariante“ eigentlich bereits zurückgezahlt wäre. Da jedoch die „Investmentvariante“ gewählt wurde, ist noch eine entsprechende Restschuld vorhanden. Allerdings wurde parallel auch Vermögen aufgebaut. Hier ist die Beurteilung schwieriger und u.a. vom aktuellen Marktzins und der erzielten Rendite des MSCI abhängig.
    • Sofern die Rendite des ETFs oberhalb des Darlehenszinssatzes lag, vermuten wir, dass die Differenz zwischen beiden Varianten gering sein dürfte.
    • Das worst-case Szenario wäre demzufolge bei einer annualisierten Rendite, die unterhalb des Darlehenszinssatzes liegt, gegeben.

Die Gebühren sind nach aktueller Einschätzung eher konservativ, aber auch hier drohen z.B. in Form eine wie auch immer ausgestalteten Finanztransaktionssteuer Risiken.

Zusammenfassung

Wie zu erwarten war, ist die „Investmentvariante“ unter dem Aspekt der Endvermögensmaximierung vorteilhafter als die „Paydownvariante„.

Der Vorteil beläuft sich bei einem 25jährigen Zeithorizont auf bis zu 246% vor Abgeltungssteuer und generiert jedes Jahr 14% (719% * 2%) an Ausschüttungen vor Steuern, die z.B. für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden könnten. Insofern läuft es für uns nach rationalen Überlegungen tatsächlich darauf hinaus, das Darlehen nicht schnell abzuzahlen, sondern die mit der Immobilie verbundene Bonität zu nutzen zusätzliche Rücklagen zu schaffen.

Disclaimer

Keine Rechtsberatung! Keine Anlageberatung! Alle Daten wurden mit großer Sorgfalt erstellt, jedoch kann eine Gewähr für die Richtigkeit nicht übernommen werden.

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash